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最高院:仅办理商品房抵押预告登记的不具有优先受偿权【良图·民商】

TIME:2020-09-18 17:24 | VIEWS:

编者按:

在当前商品房市场中,主要的交易模式便是购房人通过银行贷款支付购房款,然后将购买的房产抵押给银行,但又经常会出现购房人购房的商品房因为各种原因无法及时办理转移登记,只能办理预告登记,因此购房人与贷款银行也便只能办理抵押预告登记,那么在购房人出现债务危机时,贷款银行能否基于抵押预告登记对商品房享有优先受偿的权利呢?

一、裁判要旨

案涉房屋仅办理预售商品房抵押预告登记,未办理抵押权登记的情况下,案涉房屋上的抵押权未有效设立,作为抵押预告登记权利人其享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权,而无权行使优先受偿权。


二、案例索引

【(2020)最高法民申57号】——曲靖世纪天浩房地产开发有限公司、中国民生银行股份有限公司曲靖分行金融借款合同纠纷再审案


三、争议焦点

仅办理预售商品房抵押预告登记的是否具有优先受偿权?


四、裁判意见

本案中,在案涉房屋仅办理预售商品房抵押预告登记,未办理抵押权登记的情况下,案涉房屋上的抵押权未有效设立,此时,民生银行曲靖分行作为抵押预告登记权利人,其享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权。一审法院判令民生银行曲靖分行有权行使优先受偿权明显错误。虽然靖源公司对此没有进行上诉,但是一审判决关于民生银行曲靖分行享有优先受偿权的认定,将损害靖源公司及案外第三人的合法权益,二审法院对此依职权予以纠正,并不违反法律规定。虽然二审法院予以纠正时适用“违反法律禁止性规定”的理由有所瑕疵,但最终裁判结果正确,应予维持。天浩公司该项再审主张不能成立,本院不予支持。


五、类似案例

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014年第9期

争议焦点:上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权。

上海市第二中级人民法院法院认为,系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。


六、法条检索

《中华人民共和国物权法》

第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。


《城市房地产抵押管理办法》

第三十四条第2款  以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。


《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第四十七条  以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。


作者:覃明喜   

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